Beim Kauf gemeindeeigener Grundstücke gelten Sonderregelungen für die Grunderwerbsteuer

20.03.2023

Wenn eine erschließungspflichtige Gemeinde ein unerschlossenes Grundstück verkauft, berechnet sich die Grunderwerbsteuer nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) nur auf den Preis für das unerschlossene Grundstück. Das gilt nach Ansicht des BFH auch dann, wenn der Käufer verpflichtet ist, für die zukünftige Erschließung des Grundstücks einen separaten Betrag zu zahlen.

Die Klägerin hatte von einer Gemeinde einen Miteigentumsanteil an einem unbebauten und unerschlossenen Grundstück erworben. Die Gemeinde war zur Erschließung verpflichtet. Im Kaufvertrag war ein Gesamtkaufpreis ausgewiesen, der auf ein Entgelt für das Grundstück und ein Entgelt für die künftige Erschließung aufgeteilt war. Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer von 6 % auf den Gesamtkaufpreis, wogegen die Erwerberin klagte.

Der BFH gab ihr recht und splittete den Kauf in einen privatrechtlichen Vertrag über den Erwerb des unerschlossenen Grundstücks und einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Ablösung des Erschließungsbeitrags. Die Grunderwerbsteuer entfiel im Ergebnis nur auf den privatrechtlichen Teil - eben auf den Erwerb des unerschlossenen Grundstücks.

Hinweis: Verkauft ein privater Erschließungsträger ein unerschlossenes Grundstück, gelten andere Rechtsgrundsätze. Für diesen Fall hat der BFH entschieden, dass die im Kaufpreis enthaltenen Erschließungsbeiträge sehr wohl zum Entgelt für den Grundstückserwerb gehören und damit der Grunderwerbsteuer unterliegen. Unbesteuert bleiben Erschließungsbeiträge beim Kauf von privaten Erschließungsträgern nur, wenn ein unerschlossenes Grundstück erworben wird und der Käufer gleichzeitig einen Erschließungsvertrag mit einem dritten Unternehmen schließt, um das Grundstück erschließen zu lassen. In diesem Fall stehen Kauf- und Erschließungsvertrag selbständig nebeneinander, so dass die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis für das unerschlossene Grundstück berechnet werden darf.